文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(y鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别uán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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