导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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